본문 바로가기

전체 글44

전세가율 80%? 수익형 부동산 투자자라면 꼭 봐야 할 지역별 전세가율 분석 전세가율이 수익률과 리스크를 나누는 결정적 기준이다전세가율은 수익률의 나침반이다부동산 투자에서 전세가율은 가장 핵심적인 지표 중 하나입니다.전세가율이란 매매가 대비 전세 보증금의 비율을 의미하며,‘전세 보증금 ÷ 매매가 × 100’으로 계산됩니다.처음 부동산에 투자하는 많은 사람들은 전세가율을 단순히 대출에 유리한 조건 정도로만 생각하거나,‘전세가율이 높으면 좋다’고 막연하게 인식합니다.하지만 실제로 전세가율은 그 지역의 시장 안정성, 투자 리스크,그리고 장기 보유 시 수익률까지 전방위적으로 영향을 주는 핵심 투자 판단 기준입니다.예를 들어, 전세가율이 80% 이상인 지역은 비교적 적은 실투자금으로 매입이 가능하지만,반대로 가격 하락기에는 하락 폭이 전세가에 그대로 영향을 미치기 때문에역전세·깡통전세의 .. 2025. 5. 15.
개발 호재 뜬다는데, 투자해도 될까? 지역 개발 이슈가 오피스텔 수익률에 미치는 진짜 영향 분석개발 호재, 기회인가 함정인가?부동산 시장에서 흔히 듣는 말 중 하나가 바로 “이 지역은 앞으로 개발 호재가 많아요”입니다.마치 주문처럼 반복되는 이 말은 초보 투자자들에게 강력한 기대감과 환상을 심어줍니다.“곧 역이 생긴다더라”, “대기업이 들어온다더라”, “국책사업이 확정됐다더라”…이런 이야기를 듣고 나면, 아무리 낯선 지역이라도 뭔가 기회를 놓치면 안 될 것 같은 조급함이 몰려오곤 합니다.실제로 많은 투자자들이 개발 호재라는 말에 이끌려 물건을 매입합니다.이때 문제는, 그 물건의 현재 수익 구조나 공실 가능성, 유지비용 등을 전혀 고려하지 않은 채단순히 ‘미래에 뜬다니까’라는 근거 없는 확신만으로 진입한다는 점입니다.하지만 개발 호재는 말 그.. 2025. 5. 15.
입지 좋은 집이란 대체 뭘까? 수익률을 좌우하는 부동산 입지 분석, 반드시 체크할 5가지 핵심 포인트부동산 투자의 80%는 입지에서 갈린다“부동산은 결국 입지가 전부다”라는 말, 정말 많이 듣습니다.하지만 막상 물건을 고를 때 ‘입지가 좋은 곳’이 어디인지 물어보면“역세권이요”, “강남 쪽?”, “요즘 뜨는 지역이요”라는 식의 추상적인 대답이 돌아오기 일쑤입니다.초보 투자자일수록 이 ‘입지’라는 개념을 단순한 위치나 유명 지역의 이름 정도로만 인식하는 경우가 많습니다.하지만 진짜 부동산 입지 분석은 단순히 지도에 핀을 찍는 일이 아닙니다.교통 접근성, 직장과의 거리, 배후 수요의 특성, 생활 편의시설, 그리고 그 지역이 앞으로 어떻게 변화할지를 함께 보는입체적이고 전략적인 사고의 과정입니다.같은 평수, 같은 구조의 오피스텔이라도 입지.. 2025. 5. 15.
🏢 “신축 오피스텔이면 무조건 좋은 투자일까?” 신축 vs 구축, 수익률과 리스크를 따져보면 반전이 있다 신축이 늘 정답일까?부동산 초보 투자자에게 신축 오피스텔은 일종의 심리적 안심장치입니다.“신축이니까 공실이 없겠지”, “관리비가 덜 들겠지”, “임차인도 더 좋아하겠지”…이런 믿음은 마치 절대 공식을 따르듯 많은 이들이 신축 위주의 투자를 선택하게 만듭니다.분명 신축은 최신 설계와 신뢰감 있는 외관, 우수한 입지 등 장점이 많습니다.하지만 그렇다고 해서 ‘신축이면 무조건 수익률이 높다’는 등식은 성립하지 않습니다.오히려 투자자 관점에서 보면 신축 특유의 함정도 존재합니다.높은 매입가, 초기 공실 리스크, 예상보다 낮은 수익률, 빠르게 떨어지는 전세가율 등이 대표적인 예입니다.한편 구축 오피스텔은 ‘오래된 건물’이라는 편견에 가려져 있지만,매입가가 .. 2025. 5. 14.
“오래된 건물은 무조건 안 좋을까?” 건물 연식이 수익률에 미치는 실질적 영향과 투자 전략연식은 단순 숫자가 아니다부동산 투자자라면 누구나 한 번쯤 다음과 같은 고민을 해봤을 것입니다."이 오피스텔은 지어진 지 20년이 넘었는데, 괜찮을까?""신축이면 수익률이 더 높겠지?"많은 초보 투자자들이 건물의 연식을 판단 기준 중 하나로 생각하면서도,그것이 실제 수익률에 어떤 영향을 미치는지 정확히 계산하지 못하는 경우가 많습니다.또한 '신축=무조건 좋다, 구축=무조건 나쁘다'라는 이분법적 사고는 때때로 기회를 놓치는 결과로 이어지곤 합니다.현실은 생각보다 훨씬 복잡합니다.건물 연식이 오래될수록 시설 노후화, 유지보수 비용 증가, 임차인 선호도 하락 등의 요소가 나타나지만,반대로 초기 매입가가 저렴하고, 리모델링을 통한 가치 상승 가능성도 존재합니다.. 2025. 5. 14.
“오피스텔 유지비, 수익률을 갉아먹는 숨은 비용들” – 취득세부터 수선비까지, 반드시 계산해야 할 유지비용 총정리수익만 보고 투자했다가 유지비에 놀란다오피스텔 투자를 처음 시작하는 직장인 투자자들이 흔히 하는 실수 중 하나는, '월세 수입'만 보고 수익률을 계산하는 것입니다.표면적으로는 월세 70만 원, 대출 이자 40만 원이라면 매달 30만 원을 버는 구조처럼 보입니다. 하지만 막상 낙찰을 받고 실제 운영에 들어가면 ‘예상 밖의 비용’들이 줄줄이 등장합니다. 취득세와 등록세는 물론, 재산세, 관리비, 리모델링 비용, 중개수수료, 옵션 구비, 수선비용까지... 이 모든 비용이 실제 수익률을 깎아 먹습니다.특히 처음 투자하는 사람들은 이 유지비용을 ‘사소한 비용’이라며 간과하지만, 이 항목들을 하나하나 따져 보면 1년 동안 수백만 원의 차이를 만들 수 있습.. 2025. 5. 14.

티스토리툴바