건물 연식이 수익률에 미치는 실질적 영향과 투자 전략
연식은 단순 숫자가 아니다
부동산 투자자라면 누구나 한 번쯤 다음과 같은 고민을 해봤을 것입니다.
"이 오피스텔은 지어진 지 20년이 넘었는데, 괜찮을까?"
"신축이면 수익률이 더 높겠지?"
많은 초보 투자자들이 건물의 연식을 판단 기준 중 하나로 생각하면서도,
그것이 실제 수익률에 어떤 영향을 미치는지 정확히 계산하지 못하는 경우가 많습니다.
또한 '신축=무조건 좋다, 구축=무조건 나쁘다'라는 이분법적 사고는 때때로 기회를 놓치는 결과로 이어지곤 합니다.
현실은 생각보다 훨씬 복잡합니다.
건물 연식이 오래될수록 시설 노후화, 유지보수 비용 증가, 임차인 선호도 하락 등의 요소가 나타나지만,
반대로 초기 매입가가 저렴하고, 리모델링을 통한 가치 상승 가능성도 존재합니다.
또한 임차 수요가 풍부한 입지에서는 연식이 오래되어도 공실 없이 꾸준한 수익을 내는 사례도 많습니다.
이번 글에서는 건물 연식이 수익형 부동산, 특히 오피스텔 투자에서
어떤 방식으로 수익률에 영향을 미치는지를 정량적·정성적으로 분석하고,
투자 시 고려해야 할 핵심 지표와 의사결정 전략까지 구체적으로 설명드리겠습니다.
연식에 따른 유지보수 비용과 관리 리스크
건물이 오래될수록 겉보기 상태뿐 아니라 보이지 않는 유지관리 비용이 지속적으로 증가합니다.
이 항목은 단순히 엘리베이터 고장이나 외벽 페인트 비용만을 의미하지 않습니다.
✅ 주요 유지관리 항목
보일러, 전기 배선, 배관 교체 등 기계설비 교체 비용
공용부 수리(엘리베이터, 주차장, 계단실 등) 부담
외벽 균열, 누수 등으로 인한 임차인 불만과 공실 발생 가능성
예를 들어, 20년 이상 된 오피스텔의 경우
입주자 불만이 많아 임대기간이 짧아지고, 퇴실 후 원상복구 및 수리비가 자주 발생해
연간 100만~200만 원 이상의 비용 손실이 생기기도 합니다.
📊 수익률에 미치는 실질적 영향
수익률 = (연 임대 수익 – 연간 유지보수 비용) ÷ 매입가
→ 매입가가 저렴해도 지속적인 수리비가 누적되면 수익률이 하락할 수밖에 없습니다.
하지만 여기서 중요한 포인트는 ‘연식이 오래되었는가’ 자체보다
→ 관리 상태가 어떤가, 건물 구조상 리모델링이 용이한가입니다.
연식보다 더 중요한 것은 ‘현장 상태와 투자자의 관리 전략’입니다.
임차인 선호도와 연식의 관계
신축 오피스텔이 인기 있는 가장 큰 이유는 생활 만족도입니다.
깨끗한 화장실, 최신 가전, 깔끔한 주차 공간 등은 임차인의 선택에 결정적인 영향을 줍니다.
📌 연식이 오래될수록 임차인이 우려하는 요소
방음, 단열, 냄새 등 생활 불편 요소
좁은 평면 구조 (과거 설계 기준)
주차 공간 부족 및 공용부 노후
이로 인해 구축 오피스텔의 경우 보증금 대비 월세 수준을 낮게 설정해야 임대가 가능한 경우가 많으며,
이는 곧 수익률 저하로 이어집니다.
하지만 반대로 말하면, 구축 오피스텔이라도
✔ 내부 인테리어 리모델링,
✔ 입지 우위,
✔ 주변보다 저렴한 월세 가격을 통해 경쟁력을 갖출 수 있습니다.
실제로 서울 강서구 화곡동 A오피스텔(2003년 준공)은
건물 외관은 오래되었지만, 내부를 전체 리모델링하고 주변 시세보다 저렴하게 월세를 내놓으면서
공실률 0%에 가까운 임대 성과를 유지하고 있습니다.
매입가, 세금, 수익률까지 종합 판단하라
부동산 투자에서 ‘수익률’이라는 숫자는 단순히 월세 수입으로만 계산해서는 안 됩니다.
많은 초보 투자자들이 월세가 얼마냐에만 집중하지만, 진짜 수익률을 좌우하는 건 그 뒤에 숨어 있는 여러 요소들입니다.
매입가, 취득세·재산세 같은 세금, 유지보수 비용, 향후 발생할 수 있는 리스크 비용까지 총합적으로 판단해야 정확한 수익률이 나옵니다.
우선 신축 오피스텔의 경우 대부분 입지와 설계가 최신 트렌드에 맞춰져 있어 공실률이 낮고 임차인 만족도가 높습니다.
하지만 그만큼 매입가가 비싸기 때문에 초기 투자 비용이 크고, 수익률 자체는 낮아지는 구조입니다.
예를 들어, 2억 5천만 원짜리 신축 오피스텔에서 월세 80만 원을 받는 경우,
연간 임대 수입은 960만 원이지만 취득세(약 200만 원 이상), 재산세, 중개 수수료 등을 반영하면
실질 수익률은 약 3.5~3.8% 수준에 머물 수 있습니다.
반면, 구축 오피스텔은 상대적으로 진입 장벽이 낮습니다.
매입가가 1억 4천만 원 수준으로 저렴하고, 그에 비례해 월세도 50~60만 원 수준으로 형성됩니다.
이 경우 연간 임대 수입은 약 660만 원. 수리비가 연 100만 원 발생한다고 가정해도
순수익 560만 원 / 1억 4천만 원 = 약 4.0% 수준의 실질 수익률을 기대할 수 있습니다.
즉, 단순히 월세만으로는 신축이 유리해 보일 수 있지만,
전체 투자 비용을 감안하면 구축의 수익률이 더 높은 경우가 많습니다.
물론 이 수익률은 공실 위험, 리모델링 필요 여부, 임차인 확보 능력 등 변수에 따라 변동 폭이 클 수밖에 없습니다.
여기서 핵심은,
👉 “이 물건이 신축인가 구축인가”라는 구분 자체보다
👉 “내가 이 물건을 어떤 전략으로 운영할 수 있는가”에 달려 있습니다.
투자자가 반드시 따져봐야 할 판단 기준은 다음과 같습니다:
매입가 대비 수익이 적절한가?
– 저렴하게 샀어도 공실이 잦다면 의미가 없고,
– 비싸게 샀어도 공실 없이 안정적 수익이 나면 오히려 유리할 수 있습니다.
세금과 비용은 얼마나 드는가?
– 신축은 재산세가 상대적으로 높고, 초기 취득세도 부담됩니다.
– 구축은 세금 부담은 낮지만 수리비가 변수입니다.
향후 수익 개선 여지가 있는가?
– 리모델링으로 임대료를 올릴 수 있다면 구축의 경쟁력은 충분히 살아납니다.
– 반대로 신축이라 하더라도 입지 변화가 없다면 미래가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
내가 직접 관리할 수 있는 범위인가?
– 장거리 거주자일 경우 신축이 더 유리할 수 있지만,
– 근거리 거주자는 구축도 관리 효율성 측면에서 유리하게 만들 수 있습니다.
실제로 현장에서는 ‘신축이니까 무조건 유리하다’는 접근보다,
“지금 시세에 비해 저평가된 구축을 잘 다듬어서 수익률을 높이는 전략”이 더 각광받는 추세입니다.
특히 1인 가구, 단기 임대 수요가 많은 지역에서는 구축 오피스텔의 실전 경쟁력이 여전히 강합니다.
결국 핵심은 연식 그 자체가 아니라, 전체적인 구조 속에서 어떤 수익 전략을 세우느냐입니다.
매입가, 운영비, 세금, 리모델링 여지, 그리고 임차인 수요까지 종합적인 시야로 판단할 때,
우리는 연식이 오래된 물건에서도 충분히 가성비 높은 투자를 실현할 수 있습니다.
연식보다 중요한 것은 ‘운영 전략’이다
많은 초보 투자자들이 "몇 년 된 건물인가요?"라는 질문만으로
투자의 가치를 판단하려 합니다. 물론 연식은 중요한 요소이지만,
그 자체로 수익률을 결정짓는 절대 지표는 아닙니다.
20년 된 건물이라도 잘 관리된 곳은 공실이 없고 수익이 안정적이며,
반대로 5년 된 신축이라도 입지나 구조가 나쁘다면 수익률이 떨어질 수 있습니다.
건물 연식은 투자 판단의 출발점일 뿐,
결국 투자자는 다음 3가지를 함께 고려해야 합니다.
이 건물의 유지관리 상태는 어떤가?
내가 리모델링 및 관리에 얼마나 관여할 수 있는가?
주변 시세 대비 경쟁력을 만들 수 있는가?
특히 직장인 투자자라면 ‘신축이니까 안전하겠지’라는 생각보다는
‘내가 관리가 가능한 범위 내에서 최적의 수익률을 낼 수 있는 조건인가’를 우선적으로 고려해야 합니다.
결론적으로, 연식이 많다고 무조건 피할 이유는 없습니다.
오히려 연식 있는 건물은 ‘저렴한 매입가’라는 장점을 바탕으로
리모델링 + 관리 전략을 잘 세운다면 높은 수익률을 실현할 수 있는 숨은 보석이 될 수 있습니다.
‘건물은 나이를 먹지만, 수익은 운영이 만든다’는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.