목차
경매 투자의 가장 큰 매력은 시세보다
저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점입니다.
하지만 ‘싼 게 비지떡’이라는 말이 있듯이,
권리분석을 잘못하면 싸게 사도 손해를 보는 경우가 많습니다.
권리분석은 단순히 등기부등본에
기재된 내용만 읽는 것이 아니라,
각 권리의 우선순위와 인수 여부를 파악하는 작업입니다.
이번 글에서는 중급자 관점에서
실전 사례를 통한 위험 권리 판별법과 안전 투자 전략을 제시하겠습니다.
권리분석이 경매 투자 성패를 가르는 이유
권리분석이 경매 투자 성패를 가르는 이유
경매는 ‘권리의 소멸·인수’ 여부에 따라 낙찰가가 크게 달라집니다.
소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 가압류 등)
인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리(전세권, 지상권, 법정지상권 등)
중급자 포인트:
권리분석은 ‘이 권리를 내가 떠안을 것인지,
말소되는지’를 판단하는 과정이며,
잘못 분석하면 예상치 못한 수천만 원 손실이 발생합니다.
등기부등본과 현황조사서로 권리관계 읽기
등기부등본과 현황조사서로 권리관계 읽기
권리분석의 기본 도구는 두 가지입니다.
① 등기부등본: 설정일자와 권리 종류를 확인, 말소기준권리 판단
② 현황조사서: 실제 점유자와 임대차 관계 확인
말소기준권리: 일반적으로 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당권, 압류 등)
점유자 분석: 현황조사서 상 점유자가 누구인지, 대항력 여부 확인
배당요구 종기: 임차인의 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있음
실전 사례 3가지로 배우는 위험 신호
실전 사례 3가지로 배우는 위험 신호
사례 1: 전세권 인수 물건
말소기준권리: 근저당권(설정일 2020.1.5)
전세권 설정일: 2019.12.20 → 말소기준권리보다 선순위
결과: 전세보증금 1억 5천만 원 인수 의무 발생
교훈: 전세권은 선순위면 낙찰자가 인수해야 한다.
사례 2: 법정지상권 성립
토지와 건물 소유자가 달라지는 경매
건물 소유자에게 법정지상권 성립 → 낙찰자는 토지를 샀지만 건물 철거 불가
교훈: 등기부등본에서 토지와 건물 소유자 일치 여부 반드시 확인.
사례 3: 배당요구하지 않은 임차인
현황조사서: 세입자 보증금 8천만 원, 확정일자 2021.3.15
배당요구 종기일: 2023.5.10 → 세입자 배당요구 안 함
결과: 낙찰자가 보증금 전액 인수
교훈: 배당요구 여부는 인수금액과 직결된다.
안전한 경매 투자를 위한 중급자 체크리스트
안전한 경매 투자를 위한 중급자 체크리스트
말소기준권리 찾기: 등기부등본에서 가장 먼저 설정된 담보물권
선순위 권리 인수 여부 확인: 전세권, 지상권, 유치권 등
현황조사서·배당요구 현황 검토: 임차인 보증금 인수 여부
토지·건물 소유자 일치 여부 확인: 법정지상권 방지
현장조사 필수: 점유자와 현황이 서류와 일치하는지 직접 확인
전문가 자문: 법무사·경매 컨설턴트에게 사전 검토 받기
경매 권리분석은 ‘가격’보다 ‘권리구조’를 먼저 보는 것이 핵심입니다.
겉으로 보기에 싸 보여도, 인수해야 할 권리가 많으면 투자 수익은 사라집니다.
중급자라면 등기부등본 + 현황조사서 + 배당요구현황표를 반드시 함께 분석해야 하며,
모르는 권리가 하나라도 있다면 낙찰에 참여하지 않는 것이 안전합니다.