부동산 투자나 매매 계약을 진행하다 보면
‘근저당권 설정’이라는 문구를 자주 보게 됩니다.
특히 경매 물건이나 시세보다 저렴하게 나온 매물은
대부분 근저당권이 얽혀 있는 경우가 많죠.
근저당권은 금융기관이 채권을 담보하기 위해 설정하는 권리로,
부동산 가치와 소유권에 직접적인 영향을 미칩니다.
중급자라면 반드시 근저당권의 구조, 위험성,
그리고 등기부등본에서 이를 정확하게 해석하는 법을 알아야 안전한 투자가 가능합니다.
저당권의 개념과 부동산 거래에서의 역할
근저당권의 개념과 부동산 거래에서의 역할
근저당권이란 채권자가 채무자의
채무를 담보하기 위해 설정하는 담보물권의 일종입니다.
‘저당권’과 달리, 변동 채무액을 담보할 수 있어
향후 채무가 늘어나도 일정 한도까지 담보 효력이 유지됩니다.
최고액: 근저당권 설정 금액은 실제 대출금보다 10~20% 높게 설정됩니다.
예: 실제 대출 1억 원 → 근저당권 최고액 1억 2천만 원
설정등기: 등기부등본 갑구(소유권)와 을구(권리사항) 중 을구에 기재
우선변제권: 경매 시 해당 근저당권자가 먼저 채권 회수를 합니다.
중요: 근저당권 설정은 단순한 ‘대출 흔적’이 아니라, 부동산 소유권을 제한하는 강력한 권리입니다.
등기부등본에서 근저당권 확인하는 법
등기부등본에서 근저당권 확인하는 법
등기부등본은 표제부 / 갑구 / 을구로 나뉘며, 근저당권은 을구에 기재됩니다.
권리자 및 기타사항: 채권자(은행, 개인 등) 이름
채권최고액: 담보하는 금액의 한도 (실제 대출금 아님)
설정일자: 설정 시점 → 우선순위 판단의 핵심
말소 여부: 말소등기 기재가 없다면 여전히 효력이 존재
실전 팁:
근저당권이 2개 이상이면 설정일자를 기준으로
우선순위를 판단해야 하며, 선순위 근저당권이 크면
경매 낙찰가보다 채무액이 많아 ‘배당 제로’가 될 수 있습니다.
근저당권이 설정된 부동산의 리스크
근저당권이 설정된 부동산의 리스크
① 경매 진행 가능성
채무자가 대출을 갚지 못하면 채권자는 부동산을 경매에 넘길 수 있습니다.
② 소유권 이전 제한
근저당권이 말소되지 않으면 소유권이 안전하게 이전되지 않습니다.
③ 실투자금 손실 위험
매수 시 근저당권 말소비용을 포함해야 하며, 잘못하면 본인 투자금이 전액 날아갈 수 있습니다.
④ 추가 채무 가능성
근저당권은 변동채무를 담보하므로, 설정 이후 대출금이 늘어날 수도 있습니다.
중급자 관점:
시세보다 저렴한 매물이라도, 선순위 근저당권이
시세와 맞먹는다면 사실상 ‘무가치’입니다.
안전하게 거래하는 실전 체크리스트
안전하게 거래하는 실전 체크리스트
부동산 거래에서 근저당권 리스크를 피하기 위해서는
다음 절차를 반드시 지켜야 합니다.
등기부등본 최신본 발급
계약 직전, 당일에도 다시 발급해 확인 (권리 변동 방지)
채권최고액 대비 실제 채무액 확인
채권자에게 직접 확인 요청
말소 조건 명시
매매계약서 특약사항에 ‘잔금 수령과 동시에 근저당권 말소’ 문구 기재
말소 비용 주체 명확화
매도인 부담임을 계약서에 명시
전문가 자문
법무사 또는 변호사에게 등기 분석 의뢰
추가 팁: 경매 투자라면 배당표를 분석해 ‘실수익’ 가능성을 먼저 계산하세요.
근저당권은 권리 분석의 핵심
근저당권은 단순한 대출 흔적이 아니라, 부동산 가치와 소유권 안전성을 좌우하는 핵심 권리입니다.
중급자라면 ‘저렴하다’는 이유만으로 근저당권 있는 매물에 접근해서는 안 되며,
반드시 등기부등본 해석 → 채무액 검증 → 말소 절차 확보의 3단계를 거쳐야 안전한 거래가 가능합니다.